Hình thức lập vi bằng cho giao dịch chuyển nhượng nhà ở được nhiều người tìm hiểu do tính thuận tiện. Vậy việc lập vi bằng cho giao dịch về chuyển nhượng nhà ở có hiệu lực pháp lý như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của IMG Law.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Căn cứ Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Tuy nhiên, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thêm: trường hợp Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực thì không được lập vi bằng.
Bản chất thực sự của mua nhà qua vi bằng
Mua nhà qua vi bằng có bản chất thật sự là giao dịch dân sự chuyển giao quyền sở hữu nhà ở thông qua hợp đồng mua bán bằng giấy tay và được các bên thỏa thuận lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại để ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên.
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự (khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP).
Mua bán nhà đất qua vi bằng là vi phạm hình thức của giao dịch
Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ năm 2018 thì hợp đồng mua bán nhà đất cần được thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán nhà đất qua vi bằng có thể dẫn tới hệ quả hợp đồng bị vô hiệu (Điều 129 Bộ luật dân sự 2015).
Tuy nhiên, yêu cầu này cũng có ngoại lệ quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Mua bán nhà đất qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Không phù hợp về hình thức giao dịch
Như đã đề cập, mua bán nhà qua vi bằng là hình thức giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật bởi các hợp đồng này cần phải được công chứng chứng thực.
Khi phát sinh tranh chấp cần giải quyết, do hợp đồng mua bán nhà đất qua vi bằng bị vô hiệu nên quyền và nghĩa vụ của các bên cũng không được đảm bảo.
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Không thực hiện được thủ tục đăng ký quyền sở hữu
Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì hợp đồng mua bán nhà đất đúng pháp luật (có công chứng, chứng thực) là căn cứ để chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Hợp đồng mua bán nhà đất được lập vi bằng không được pháp luật công nhận nên không thể lấy đó làm tài liệu trong hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền.
Không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà
Các giao dịch về nhà đất thường có giá trị rất lớn nên các bên tham gia giao dịch luôn cẩn trọng về các vấn đề pháp lý xoay quanh. Do hợp đồng mua bán nhà đất được lập vi bằng không được pháp luật công nhận nên những người tham gia giao dịch họ cũng rất dè chừng, cẩn trọng và không giao kết hợp đồng khi có hình thức không phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người mua cũng gặp nhiều rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng: vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Ngoài hợp đồng mua bán nhà đất, hiện nay cũng có nhiều người tiến hành việc tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở thông qua vi bằng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng pháp luật yêu cầu về hình thức cho các hành vi này là hợp đồng có công chứng, chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai, khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở).
Tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và bị lừa đảo
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi có thể thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định pháp luật. Người bán có thể lợi dụng lòng tin và sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người mua để họ tham gia vào giao dịch.
Ngoài ra, nhiều người bán dùng thuật ngữ “công chứng thừa phát lại” để thuyết phục người mua tham gia vào giao dịch. Tuy nhiên, đây là thuật ngữ sai do Thừa phát lại không được trao quyền công chứng hoặc chứng thực (Điều 3 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP).
Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường là mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Chính điều này cũng khiến cho người mua nhà gặp khó khăn trong quá trình giao dịch với người bán.
Nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp tại ngân hàng: hiện nay, có một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba khác dẫn đến phát sinh tranh chấp.
—
IMG Law
*𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: +84988723188, +84988211968
*𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: [email protected]
*𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://img-law.com/vi/trang-chu/
*𝐅𝐚𝐧𝐩𝐚𝐠𝐞: https://www.facebook.com/imglegal
*𝐈𝐧𝐬𝐭𝐚𝐠𝐫𝐚𝐦: https://www.instagram.com/imglaw.global/
*LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/img-law/
*Twitter: https://twitter.com/imglaw_global
#imglaw #phapluat #phaply #doanluatsu #doanluatsuhanoi #doanluatsuhochiminh #lawyers #lawfirms #lawschool #law #Vietnamlaw #vietnamlawyerassociation #vietnamblockchainassociation
